Je ne connais pas de bonnes adresses web pour se rancarder sur l'immobilier Toshi mais je doute qu'elles existent de la même façon que je doute qu'il existe de bonnes adresses pour se rancarder sur les placements en actions ...
Je veux dire que quel que soit le support, immobilier ou actions, acheter à un moment T pour revendre à un moment T+x pour effectuer une plus value est de la spéculation et que dès lors il est illusoire (si ce n'est naïf) d'espérer avoir des informations qui ont une quelconque fiabilité sur le oueb ou ailleurs.
La spéculation est un jeu où les gains des uns sont les pertes des autres. Si certains ont pu croire que sur les marchés financiers on pouvait toujours gagner car le marché allait toujours croitre, je crois qu'ils sont revenus récemment à la réalité ...
C'est idem dans une certaine mesure avec le marché de l'immobilier. Tu penses qu'il faut "profiter des bas prix du moment", je ne suis pas convaincu de la "réalité" de ces bas prix mais je ne suis pas dans l'"actualité immobilière" ...
Mais bon, je pense que si on veut s'y retrouver quand même dans l'immobilier, il ne faut surtout pas faire confiance aux spécialistes de tout poil et surtout pas aux agents immobiliers qui ont un seul intérêt : vendre et qui dès lors ne s'attachent qu'à une chose : vous convaincre que c'est cool d'acheter un bien immobilier ...
Dès lors, il n'y a qu'une seule chose à faire : aligner les chiffres. C'est ce qui permet de faire le tri entre les bonnes affaires et les mauvaises affaires.
- prix d'achat du bien immobilier (valeur du marché quoi)
- frais accessoires sur achat (notaire, état, agence immobilière, hypothèque, banque ...)
--> valeur totale d'acquisition
- taux d'intérêt (inclure une assurance décès invalidité sur les 2 têtes)
- Durée d'emprunt (plus l'emprunt est long, moins on paye de mensualité mais plus les risques de moins value sont importants en cas de sortie anticipée)
Si tu as un apport éventuel, surtout ne pas l'inclure dans l'étude car cela gonflerait artificiellement la rentabilité du projet.
De là, on sort un échéancier de remboursement d'emprunt (sur le net on trouve facilement des calculs mais on peut se le bricoler aussi sur Excel).
Aussi, il faut voir tous les autres frais et la "qualité" du bien :
- charges de copropriété (entretien etc ...)
- taxe foncière, assurance (murs et impayés éventuellement)
- frais enventuels de gérance confiée à une agence
- voir si des gros travaux sont prévus ou nécessaires car à la charge des proprios (facade, toiture, fenêtres ...)
Après, il faut voir combien se loue ou se louerait le bien et la situation actuelle du marché immobilier local. Dans certaines régions, il y a plus d'offres de logement que de demandes et certains se retrouvent sans locataire avec un emprunt à rembourser.
A titre indicatif, il est communément admis qu'un immeuble "rentable" se loue entre 8 % et 12 % de sa valeur (location nue). Mais bon ... justement la hausse des prix de l'immobilier et les particularités géo c'est très variable. Juste que c'est là que l'on touche aussi la "réalité". Si personne ne peut se permettre de verser un loyer aussi élevé, c'est que l'on n'est plus dans la "réalité" et que le jour où on y reviendra certains feront de belles moins values ...
Il faut voir aussi les divers avantages fiscaux (lois de divers ministres ayant laissé leur nom dans la postérité "loi Malraux" ça le fait) tout en sachant que ces avantages fiscaux sont largement vendus par les promoteurs immobiliers (en clair, on vous vend plus cher un bien qui vous donnera des avantages fiscaux).
Ne pas se focaliser sur cela, il vaut mieux acheter quelque chose de rentable sans aide que l'inverse ...
Il faut ensuite rapprocher le tout et faire une estimation du bénéfice foncier en faisant la différence entre produits (loyer) et charges (attention, seuls les intérêts d'emprunt sont deductible, le remboursement du capital d'emprunt n'est pas une charge).
Il faut prévoir de payer environ 10 % de CSG-CRDS sur ce bénéfice.
Il faut prévoir de payer de l'impôt sur le revenu (IR) sur ce bénéfice (à la tranche marginale d'imposition le calcul de l'impot sur gouv.fr le fait)
Enfin, il faut faire une estimation de la "trésorerie". Est ce que le bien immobilier se finance totalement (c'est rare mais c'est justement le cas de bonnes affaires ...), c'est à dire que les loyers paient le remboursement d'emprunt, les autres charges (assurance, taxe foncière ...), la CSG et l'IR ?
Ou plus communément est ce qu'il faut remettre au bout et combien afin de savoir si le couple a les ressources pour et surtout de voir où l'on va en connaissance de cause ...
Voilà grosso modo en espérant que c'est intelligible.
